Jouw gids over de belasting op vakantieverhuur in Portugal

Juli 2024

Veel Nederlanders hebben geïnvesteerd in onroerend goed in het buitenland. Ze verhuren het als vakantieverblijf om zo extra inkomen te genereren. Heb jij een vakantiehuis in Portugal of overweeg je om in dit land te investeren? Dan is het belangrijk om goed op de hoogte zijn van de belastingen die van toepassing zijn op vakantieverhuur in Portugal. Hoewel het een lucratieve onderneming kan zijn, zijn er enkele belangrijke aspecten waar je rekening mee moet houden om legaal te opereren en te voldoen aan de wet.

Het inkomen van jouw vakantieverblijf in Portugal moet je niet aangeven bij de Nederlandse Belastingdienst, maar bij de gelijkaardige Portugese instantie. Als buitenlander kan dit nadelen hebben: je bent misschien niet goed op de hoogte van de verschillende verplichtingen, of je spreekt de taal niet goed.

Als je je vakantiehuis zonder zorgen wilt adverteren en meer wilt weten over het belastingregime voor deze sector, kan deze gids je helpen. Kom te weten wat de belangrijkste verplichtingen zijn tegenover de Belasting- en Douaneautoriteit (AT), en informeer je over de wettelijke procedures met betrekking tot belastingen en voordelen voor degenen die een vakantieappartement willen verhuren. Lees verder voor meer informatie.

Adverteer jouw vakantiehuis met Holidu

Welke belastingen betaal je als verhuurder van een vakantiehuis in Portugal?

Het registreren van je woning op een vakantieverhuurwebsite zoals Holidu kan zeer winstgevend zijn voor degenen die eigendommen in Portugal hebben. Het is echter belangrijk dat deze activiteit wordt uitgevoerd volgens de vastgestelde wetten. Om te beginnen moet de eigenaar actief zijn op het Portal das Finanças en de intentie tot aanvang van de activiteit aan de AT melden, waarbij alle processen voor de registratie van legale accommodatie worden gevolgd, zoals beschreven in onze gids over de registratie van je vakantiehuis in Portugal.

Bij de aanvang van je activiteit moet je een boekhouding bijhouden volgens een vereenvoudigd regime of een georganiseerde boekhouding, afhankelijk van het jaarlijks verdiende bedrag. Ook ben je verplicht om de lokale accommodatiebelastingen te betalen volgens de wet. De financiële verplichtingen van eigenaren omvatten de volgende belastingen:

• Inkomstenbelasting (IRS of IRC)
• Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas;
• Zegelrechten;
• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis);
• Btw (Imposto sobre Valor Acrescentado);
• CEAL (Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local);
• Gemeentelijke en toeristische belastingen.

Hieronder leggen we je uit wat je moet weten over de bovengenoemde belastingen.

Belastingen op vakantieverhuur: de IRS/IRC

De IRS voor lokale accommodatie (of IRC, als het een rechtspersoon is) is een van de belangrijkste belastingen voor degenen die een woning verhuren als vakantieverhuur. Elk jaar moet je een inkomstenaangifte indienen op het Portal das Finanças, door het invullen van de Model 3 verklaring.

Deze belasting wordt geheven op de inkomsten uit de eigendom en kan in twee verschillende categorieën vallen, afhankelijk van je keuze over hoe je wilt worden belast: categorie B of F van de IRS, waarbij de regels en voorwaarden verschillen. Je kunt jaarlijks de categorie veranderen waarin je belast wilt worden, gebruikmakend van online simulators om te zien welke financieel voordeliger is voor jou.

Lokale accommodatie: categorie B

In categorie B is 35% van de inkomsten belastbaar, terwijl de overige 65% niet wordt belast en wordt beschouwd als bedrijfskosten. Echter, 15% van die 65% moet worden verantwoord met facturen die de uitgaven en kosten van de activiteit bewijzen. Omdat dit proces complex kan zijn, wordt aangeraden een gecertificeerde accountant in te schakelen, waarmee je alle kosten kunt aftrekken door middel van georganiseerde boekhouding.

Lokale accommodatie: categorie F

Categorie F van lokale accommodatie betreft de belastingheffing op onroerende rechten en heeft betrekking op het verschil tussen de daadwerkelijke facturering en de verwachte uitgaven voor de categorie. Als je kiest voor categorie F, word je afzonderlijk belast tegen 28% of door optelling bij andere inkomsten, en kun je uitgaven aftrekken zoals:

• Maandelijkse bijdrage voor de VvE;
• Verzekeringen;
• Betaling van elektriciteit, internet en andere kosten;
• Renovaties;
• Commissies van platforms zoals Holidu;
• IMI (uitgezonderd AIMI).

Hoe werkt de btw in Portugal?

De btw voor lokale accommodatie is de belasting over de toegevoegde waarde en is een ander aspect om te overwegen voor degenen die deze activiteit exploiteren, hoewel er fiscale voordelen beschikbaar zijn voor inwoners van de eilanden en de mogelijkheid van vrijstelling in specifieke gevallen.

Eigenaren zijn verplicht om btw te betalen tegen een tarief van 6% in continentaal Portugal. De periodieke btw-aangifte moet maandelijks of driemaandelijks worden ingediend, afhankelijk van de regelmaat van de jaarlijkse inkomsten van het bedrijf (of deze meer of minder dan 650 duizend euro bedragen).

Btw: fiscale voordelen en vrijstelling

Vakantieverhuur kan een verlaagd btw-tarief hebben als:

• de activiteit wordt geëxploiteerd op de Madeira-archipel (5%);
• de activiteit wordt geëxploiteerd op de Azoren (4%).

Je kunt ook vrijstelling aanvragen als de jaarlijkse inkomsten niet meer dan tienduizend euro bedragen. Houd er echter rekening mee dat je in het vrijstellingsregime geen btw kunt aftrekken van de uitgaven.

Niet vergeten: onroerendezaakbelasting (IMI)

Als je eigenaar bent van een woning, weet je waarschijnlijk dat je jaarlijks een gemeentelijke belasting op onroerende zaken moet betalen: de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). Daarnaast, als je van plan bent een woning te kopen voor deze doeleinden, moet je ook rekening houden met andere onroerende belastingen zoals IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) en zegelrechten (IS).

IMI: een overzicht

De IMI is een jaarlijkse betaling verschuldigd door de eigenaren van elke woning, inclusief vakantieverhuur. Het belastingpercentage van de IMI varieert per gemeente (tussen 0,3% en 0,45%) en hangt ook af van factoren zoals de locatie, de oppervlakte en de voorzieningen. De belasting kan worden betaald in:

• Een enkele termijn in mei (bedragen tot 100 euro);
• Twee termijnen in mei en augustus (bedragen tussen 100 en 500 euro);
• Drie termijnen in mei, augustus en november (bedragen boven 500 euro).

Luxueuze woningen (met een waarde van meer dan 600 duizend euro) zijn ook onderworpen aan de aanvullende onroerende voorheffing (AIMI).

Andere belastingen om te overwegen

Ten slotte zijn er nog de lokale accommodatiebelasting voor de gemeente en het toerisme, aangezien sommige Portugese gemeenten bepaalde tarieven hebben die moeten worden opgenomen in de verhuurprijs. De toeristenbelasting geldt in gemeenten waar dit van toepassing is, en je moet controleren of jouw gemeente dit vereist. Het is van toepassing op gasten ouder dan 13 jaar en het bedrag varieert per gemeente.

Volgens het Staatsblad van eind 2023 zijn huurwoningen voor vakanties vanaf 2024 ook onderworpen aan de buitengewone bijdrage op lokale accommodatie (CEAL), waarvan de waarde wordt berekend op basis van de economische coëfficiënt van de lokale accommodatie en de stedelijke drukcoëfficiënt van de bruto vloeroppervlakte van de woning. In 2024 moet dit bedrag voor 25 juni worden betaald tegen een tarief van 15%.

Samenvattend

Als je je eigendom wilt laten renderen op Holidu, is het belangrijk om te weten wat je fiscale verplichtingen zijn. IRS, btw, IMI (en andere onroerendezaakbelastingen) en gemeentelijke belastingen behoren tot de belangrijkste belastingen die je moet kennen en waarvan je de betalingstermijnen moet naleven om te voldoen aan de nationale wetgeving.

Adverteer jouw vakantiehuis met Holidu