Hoe investeren in vakantiewoningen in Spanje

Juni 2024

Met de lage rentes van tegenwoordig zijn steeds meer mensen op zoek naar alternatieven om maximaal rendement te krijgen op hun spaargeld. Vastgoed in de vorm van een vakantiehuis kopen in Spanje is een aantrekkelijke optie. De woningmarkt is hier nog volop in ontwikkeling en dat biedt mogelijkheden voor beleggen in Spanje. Zo hebben Lloret de Mar, Playa de Aro, Rosas en Empuriabrava bijvoorbeeld veel potentie. In Spanje vind je verschillende soorten woningen voor elk budget, van een luxe appartement tot een villa met zwembad. Welke financiële overwegingen zijn er en waar krijg je mee te maken op juridisch vlak? Hier lees je alles wat je moet weten voordat je gaat investeren in een vakantiewoning in Spanje.

Financiering van een vakantiehuis in Spanje

Een tweede huis onder de zon in het aantrekkelijke Spanje, dat is een droom die zomaar werkelijkheid kan worden. Hoe financier je deze droom? Als je over voldoende eigen vermogen beschikt, kun je dit geld gebruiken voor een vakantiehuis in Spanje. Het grote voordeel is, dat je geen rente betaalt, zoals het geval is bij een lening. Je kapitaal zit vast in stenen en dat beperkt mogelijk wel je flexibiliteit. Heb je onvoldoende eigen vermogen of wil je je flexibiliteit niet opgeven? Het afsluiten van een hypotheek behoort tot de mogelijkheden. Bedenk wel dat de regels in Spanje anders zijn dan in Nederland. Laat je daarom adviseren door een hypotheekadviseur die de situatie in Spanje goed kent. Zo is de maximale looptijd van een hypotheek 25 jaar en de maximale eindleeftijd 75 jaar. In Spanje is het alleen mogelijk om een annuïteitenhypotheek af te sluiten. De maandelijkse aflossing is gedurende de hele looptijd van de hypotheek hetzelfde. In het begin bestaat dit bedrag vooral uit rente en aan het einde van de looptijd is het aflossingsdeel het grootste deel. De maandlasten zijn in het begin lager en zullen toenemen gedurende de looptijd.

Wat de meest voordelige optie is bij de financiering van je vakantiehuis in Spanje is afhankelijk van je persoonlijke situatie, je financiële positie en hoeveel risico je bereid bent te nemen. Verwacht je dat je investering een hoger rendement oplevert dan de rente die je moet betalen? In dat geval kan lenen een interessante optie zijn. Wil je gemak en zekerheid, kies dan voor investeren met eigen geld. Houd er wel rekening mee dat je als je niet woonachtig bent in Spanje maximaal 70 procent van de verkoopprijs mag financieren met een lening. De overige 30 procent moet je zelf inbrengen. Hier komen de kosten voor koper nog bij, wat ongeveer 15 procent van de verkoopprijs is. Er zijn verschillende fiscale constructies mogelijk als het gaat om het investeren in een vakantiehuis in Spanje. Laat je hierover informeren door een fiscaal expert met kennis van de Spaanse wetgeving.

Adverteer jouw vakantiehuis met Holidu

Fiscale heffingen als eigenaar van een Spaanse vakantiewoning

De huurinkomsten die je ontvangt, zijn belast met een belastingpercentage van 19 procent. Hierop mag je de volgende kosten in mindering brengen:

• Onroerendezaakbelasting (IBI)
• Hypotheekrente
• Gemeenschappelijke kosten (Vereniging van Eigenaren)
• Verzekeringen voor je woning
• Huisvuilbelasting
• Commissies (voor verhuur of schoonmaak)

Om je aftrekkosten te berekenen maak je een eenvoudige rekensom. Als je de woning driekwart van het jaar verhuurd hebt, mag je driekwart van de algemene kosten aftrekken en alle specifieke kosten. Wees je ervan bewust dat in Spanje een ‘brengplicht’ geldt als het gaat om belastingen. De Spaanse overheid gaat ervan uit dat je zelf weet wanneer en waarvoor je belasting moet betalen. Je moet dus zelf actie ondernemen. Als je de verhuur van je woning uitbesteedt, ben je verplicht btw af te dragen. Je btw-aangifte doe je elk kwartaal in combinatie met de aangifte van inkomstenbelasting. Voor de aangifte van de inkomstenbelasting gebruik je model 210. Als je woning niet verhuurd was, moet je de waarde van het forfaitair inkomen opgeven voor de niet-verhuurde maanden. Het gaat hierbij om 1,1 procent van de kadastrale waarde van het huis. Het forfaitair inkomen wordt ook belast met een belastingpercentage van 19 procent. Deze aangifte doe je uiterlijk 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin je de eigenaar van de woning was. Ook hiervoor gebruik je model 210.

Verhuur mijn vakantiehuis: stappenplan

Adverteer je vakantiehuis op een website voor vakantieverhuur en je kunt van start, simpel toch? Zo eenvoudig is het helaas niet. Voor het verhuren van je vakantiewoning heb je een licentie nodig. Deze licentie wordt vastgelegd in een register met een nummer dat is toegewezen aan je woning. De Spaanse overheid wil met het afgeven van verhuurlicenties de verhuur voor toeristische doeleinden reguleren. De Spaanse overheid is dankzij de verhuurlicenties altijd op de hoogte hoeveel huurwoningen er beschikbaar zijn in elke gemeente. Hoe verkrijg ik een vakantieverhuurvergunning in Spanje? Zo’n licentie krijg je alleen als je je woning op regelmatige basis verhuurt aan mensen die er vakantie willen vieren. Gasten mogen alleen voor kortere periode in je woning verblijven. De volgende stappen dien je te doorlopen:

• Verkrijgen van een conformiteitsattest: De Cedula de Habitalidad of het conformiteitsattest krijg je van de gemeente waar je woning zich bevindt. Het toont aan dat je woning aan de lokale woonnormen voldoet.
• Goedkeuring van de gemeente: Gemeenten beslissen zelf of ze voor een woning een vergunning verlenen.
• Verhuurlicentie aanvragen bij de overheid van de Comunidad Autónoma waarin het huis zich bevindt.
• Het licentienummer duidelijk zichtbaar bij de ingang van je woning ophangen.
• Aanmelden bij het lokale politiebureau zodat je je gasten online kunt registreren.

Vermeld op het portaal voor vakantieverhuur dat je vakantiewoning beschikt over een verhuurlicentie. Zo maak je aan potentiële gasten duidelijk dat je woning geregistreerd en dus legaal is en ook voldoet aan de opgelegde veiligheids- en gezondheidseisen. De kosten van een verhuurlicentie in Spanje liggen tussen de € 500 en € 1.500. De bedragen verschillen per regio en zijn inclusief de bijkomende administratiekosten, inspecties en andere eisen die bij het aanvragen van een verhuurlicentie komen kijken.

Het verkrijgen van een verhuurlicentie in Spanje verschilt per regio. Soms kan het voor een buitenlander moeilijk zijn om de plaatselijk bureaucratie te navigeren. Als je een plaatselijke adviseur inschakelt, wordt het makkelijker om veelgemaakte fouten en moeilijkheden te vermijden.

Je vakantiehuis onder de aandacht brengen

Je hebt een woning gekocht in Spanje en ook de verhuurlicentie is rond. Nu is het zaak om potentiële gasten te wijzen op jouw woning. Als je zelf de marketing verzorgt van je vakantiewoning blijft het aantal huurders beperkt. Bovendien zul je zelf energie en kosten moeten steken in het bouwen van een website, want tegenwoordig vinden de meeste vakantieboekingen online plaats. Door gebruik te maken van een portaal voor vakantieverhuur vergroot je je bereik. Je betaalt wel een commissie, maar hier krijg je veel voor terug. Zo lift je mee op de marketing van het verhuurportaal door bijvoorbeeld de advertenties in zoekmachines. Ook de goede naam van de website voor vakantieverhuur levert je voordelen op. Mensen die eerder geboekt hebben via de website zullen dit vaker doen en stuiten daarbij op jouw vakantiewoning.

Het beheer van je vakantiewoning

Het nadeel van een vakantiewoning in het buitenland verhuren is dat je zelf niet om de hoek woont. Dat kan zorgen over het beheer en de behandeling van gasten met zich meebrengen. Je wilt natuurlijk dat de mensen die jouw appartement huren in Spanje met een goed gevoel terugkijken op hun vakantie en blijven terugkomen. Dan zoek je best naar een betrouwbare beheerder. Dat kan een particulier of een gespecialiseerd bedrijf zijn.

Een beheerder verzorgt alle details van je vakantieverhuur, van de sleutelopdracht tot de schoonmaak. Tijdens het verblijf van een gast kunnen er ook diverse problemen of calamiteiten optreden. Door een beheerder in te schakelen verleen je de beste service voor de huur van de vakantiewoning. De beheerder voert eventuele reparaties uit en onderneemt meteen actie als dat nodig is. Ook als je vakantiehuis in Spanje voor langere tijd niet verhuurd wordt, zal de beheerder regelmatig controlebezoeken afleggen. Zo ben jij er altijd zeker van dat alles in orde is met je vakantiehuis. Ook het regelen van schilderwerk en ander onderhoud kan je via de beheerder laten lopen. Via e-mail, Whatsapp of telefonisch blijf je op de hoogte.

Adverteer jouw vakantiehuis met Holidu