Vakantieverhuur in Portugal: Alles over de vastgoedafschrijving

Maart 2025

Als je een appartement of woning in Portugal verhuurt als vakantiehuis, dan moet je voldoen aan alle wettelijke vereisten. Daaronder vallen ook de belastingen die je betaalt op je economische activiteit. We hebben je in een vorig artikel uitgelegd hoe je jouw aangifte invult. Maar het is ook nuttig om te begrijpen wat een afschrijving voor vastgoed betekent, en hoe je deze afschrijving berekent volgens de geldende fiscale normen van de Belastingdienst (Autoridade Tributária e Aduaneira, AT). 

De afschrijving van lokaal vakantieverhuur kan worden gebruikt om je belastbaar inkomen te verlagen. Dus als je je vakantiehuis verhuurt via een platform zoals Holidu, raden we aan dit artikel te lezen om te leren hoe je de afschrijving correct kunt beheren en ervoor kunt zorgen dat alles in overeenstemming is met de fiscale voorschriften. Hier geven we een stapsgewijze benadering van de basisprincipes voor het berekenen van de vastgoedafschrijving van je vakantieverhuur.

Publiceer jouw vakantiehuis op Holidu

Wat je moet weten over vastgoedafschrijving in Portugal

Als je een vakantiehuis beheert, ben je waarschijnlijk al eens het concept “vastgoedafschrijving” tegengekomen. Wat houdt het eigenlijk in? Afschrijving is een boekhoudkundige methode om de waardevermindering van eigendommen in de loop van de tijd en door gebruik te meten, met inachtneming van marktomstandigheden en hun variatie. Dit stelt eigenaren in staat om van enkele fiscale voordelen te profiteren. Hoewel afschrijving van toepassing is op elk onroerend goed, is het vooral belangrijk voor degenen die hun eigendom commercieel beheren, zoals bij vakantieverhuur.

Afschrijvingspercentages van toepassing op vakantiewoningen

Voor het aanbieden van vakantieverhuur geldt, vooral voor degenen die werken met een georganiseerde boekhouding, een afschrijvingspercentage van 5%. Voor bedrijven worden de normen van de Corporate Income Tax Code (IRC) toegepast, met enkele uitzonderingen. Houd er rekening mee dat er wijzigingen kunnen zijn wanneer het onroerend goed zowel als vakantiehuis als voor bewoning wordt gebruikt, of wanneer het gaat om een particulier zonder georganiseerde boekhouding.

Als de woning uitsluitend als vakantieverblijf wordt verhuurd, worden de geldende boekhoudkundige normen gevolgd, afhankelijk van de categorie. Volgens het Portugese decreet varieert het afschrijvingspercentage voor accommodaties tussen 2,5% en 5%.

Waarom is het belangrijk om een goed begrip te hebben van de afschrijving voor onroerend goed?

Het is essentieel om te begrijpen hoe je het afschrijvingsbedrag berekent voor boekhoudkundige en fiscale doeleinden. Boekhoudkundig gezien helpt de afschrijvingsberekening bij het vaststellen van de waarde van activa in de tijd. Fiscaal gezien kan het de belastinggrondslag verlagen en daarmee de belastinglast verlichten. Het begrijpen van de afschrijving van een lokale vakantieverhuur is cruciaal voor het efficiënt beheren van het bedrijf en biedt voordelen zoals:

• Financieel beheer: kennis van de afschrijving van het onroerend goed maakt een financiële evaluatie mogelijk van het bedrijf en zijn winstgevendheid in de loop van de tijd.
• Fiscale voordelen: fiscaal gezien kan afschrijving de belasting op de winsten verlagen, wat de liquiditeit van het bedrijf ten goede komt.
• Besluitvorming: kennis van afschrijving biedt een basis voor een meer geïnformeerde vergelijking van investeringen.
• Wettelijke naleving en transparantie: naleving van de afschrijvingsnormen helpt bij het opstellen van nauwkeurige en passende rapporten, vooral tijdens audits.

Afschrijving berekenen voor vastgoed

Er zijn drie methoden om de afschrijving voor vakantieverhuur te berekenen:

1. Lineaire methode: hierbij wordt elk jaar een gelijk afschrijvingspercentage toegepast.
2. Degressieve methode: de afschrijving is in de eerste jaren hoger en neemt in de loop van de tijd af.
3. Productie-eenhedenmethode (UOP): deze methode wordt minder vaak gebruikt en is gebaseerd op het daadwerkelijke gebruik van het onroerend goed.

Belangrijke begrippen

Om de afschrijving van je vakantieverhuur te berekenen, is het essentieel om enkele basisbegrippen te begrijpen die vaak worden gebruikt in afschrijvingsberekeningen, zoals:

• Slijtage: de fysieke slijtage door tijd en gebruik, die tot onderhoud kan leiden.
• Functionele veroudering: wijzigingen in consumentvoorkeuren of technologieën die een woning minder aantrekkelijk maken.
• Economische schommelingen: de instabiliteit van de vastgoedmarkt, beïnvloed door economische veranderingen.
• Jaarlijkse afschrijving: de jaarlijkse waardevermindering van een eigendom.
• Restwaarde: de geschatte waarde van de woning aan het einde van de levensduur, die wordt berekend op basis van de geldende fiscale normen.

Hoe afschrijving te berekenen

Voor de lineaire methode wordt de volgende formule gebruikt:

Jaarlijkse afschrijving = (Aankoopprijs – Restwaarde) / Levensduur

Voor de degressieve methode geldt:

Jaarlijkse afschrijving = Beginmarktwaarde x Afschrijvingspercentage

Hoe houd je een goed overzicht van de afschrijving van je vakantiewoning?

Het is van groot belang om een overzichtelijke documentatie bij te houden, zodat je de wet zo goed mogelijk kunt naleven. Voor een goed beheer zijn er enkele nuttige tips:

1. Gebruik boekhoudprogramma’s zoals Xero of QuickBooks.
2. Raadpleeg een boekhouder om op de hoogte te blijven van de huidige fiscale regels.
3. Organiseer alle belangrijke gegevens systematisch, zoals aankoopkosten en gerelateerde uitgaven.
4. Houd rekening met fiscale regelgevingen en marktfluctuaties, en update de gegevens over de levensduur van het eigendom indien nodig.

In het kort, om te voldoen aan de nationale wetgeving en te profiteren van fiscale voordelen, is het essentieel om de afschrijving van je vakantieverhuur goed te beheren. Een boekhoudkundig expert kan hierbij helpen, zodat je volledig in overeenstemming met de wet handelt.

Publiceer jouw vakantiehuis op Holidu