Aftrekbare kosten voor vakantieverhuur in Portugal in 2024

Januari 2025

Wanneer je een vakantiehuis verhuurt via Holidu of een ander platform voor het verhuren van vakantiehuizen wil je je eigendom natuurlijk winstgevend te maken. Maar het is belangrijk om in gedachten te houden dat elk land zijn eigen wetgeving heeft voor deze sector en dat alle regelgevende processen in orde moeten zijn. 

In Portugal vereist de verhuur van je vakantiehuis dat de woning geregistreerd is als lokaal vakantieverblijf en voldoet aan alle wettelijke en veiligheidsvereisten, en dat de wettelijk vereiste belastingprocedures worden gevolgd. De belastingen die van toepassing zijn op lokaal vakantieverhuur omvatten de Inkomstenbelasting voor Natuurlijke Personen (IRS), een jaarlijkse belasting waaraan alle belastingplichtigen zijn onderworpen. 

Je kunt de kosten van deze belasting te verlagen door goed op de hoogte te zijn van alle mogelijke aftrekbare kosten. Hierbij is het goed om te begrijpen dat er verschillen kunnen zijn tussen andere beroepsgroepen en degenen die actief zijn in de vakantieverhuur. Daarom is het het beste om de specifieke IRS-aftrekken voor lokaal vakantieverhuur te kennen, zodat je weet welke kosten wel en niet kunnen worden afgetrokken.

Publiceer jouw vakantiehuis op Holidu

De geldende regels in 2025

Een belangrijk aspect van IRS-aftrekken is dat er regelmatig wetswijzigingen en aanvullingen plaatsvinden, waardoor het aangeraden is om contact op te nemen met de Belastingdienst (AT) of een professionele accountant bij vragen over tijdelijke aftrekken, belastbare uitgaven, belastingbetalingen of andere belastingkwesties.

Sinds 2018 worden in Portugal persoonlijke en zakelijke uitgaven gescheiden in het IRS-stelsel voor lokaal vakantieverhuur in het vereenvoudigde regime. Het is mogelijk om online facturen te identificeren die gerelateerd zijn aan de zakelijke activiteit. Deze facturen moeten als bewijs van de uitgaven worden voorgelegd en bewaard.

Bij de verhuur van een vakantieappartement of -woning wordt 35% van de bruto-inkomsten uit de verhuur als belastingtarief toegepast, een belasting die verschilt van bijvoorbeeld hostels of hotelactiviteiten. Voor deze typen verhuur gelden andere kortingen, die worden beschreven in artikel 31 van de CIRS, lid 13. Voor de horeca is het maximaal aftrekbare bedrag bijvoorbeeld 250 euro, wat lager ligt dan voor lokaal vakantieverhuur, zoals hieronder besproken. Als je dus naast je vakantiewoning een andere zakelijke activiteit onderneemt in Portugal, zorg ervoor dat je goed op de hoogte bent van de verschillende wetten.

Voor vakantieverhuur wordt verondersteld dat 50% van het netto-inkomen wordt gebruikt voor de activiteit, terwijl de belastingplichtige nog eens 15% extra mag verantwoorden. In de IRS-regels wordt dus een limiet van 65% van de kosten als aftrekbaar beschouwd, mits correct gevalideerd op de website van de Belastingdienst.

Aftrekbare kosten en aftrekcriteria

Eigenaren van vakantieverblijven in Portugal kunnen profiteren van aftrekbare kosten om hun IRS-betaling te verminderen. Aftrekbare kosten zijn kosten die direct of indirect verband houden met de aangeboden diensten, en bij het overleggen van uitgaven worden deze door de IRS beschouwd als zakelijke uitgaven.

Voor belastingplichtigen met een jaarlijks inkomen van minder dan 27.360 euro is de minimale automatische aftrek 4.104 euro, waarvoor geen verantwoording van de uitgaven nodig is. Ook kosten voor personeel en salarissen, huurlasten voor bedrijfsruimten, een percentage van de getaxeerde waarde van het onroerend goed en andere gerelateerde kosten worden als aftrekbaar beschouwd, mits deze correct worden gedocumenteerd (met bijbehorende NIF en gegevens van de eigenaar) en direct verband houden met de vakantieverhuur.

Aftrekbare kosten: wat valt eronder?

Voor lokaal vakantieverhuur kunnen facturen die direct of indirect verband houden met de activiteit worden opgegeven via e-Fatura, het portaal van de Portugese Belastingdienst. Hieronder vallen onder andere:

• Kosten voor schoonmaak- en onderhoudsdiensten voor het vakantieverblijf
• Kosten voor noodzakelijke werkzaamheden voor het functioneren van het vakantieverblijf
• Facturen voor nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, internet, telecommunicatie)
• Marketing– en/of beheerkosten voor vakantieverhuur
• Aankoop van essentiële goederen, zoals schoonmaakmiddelen, meubels, elektrische apparaten, keukengerei

In sommige gevallen kunnen er ook andere facturen worden aanvaard als aftrekbaar, mits de belastingplichtige kan aantonen hoe deze uitgaven verband houden met de vakantieverhuur. Het overleggen van deze facturen verlaagt het belastingbedrag en biedt fiscale voordelen voor de eigenaar.

Wat wordt niet in aanmerking genomen?

IRS-aftrekken zijn essentieel om het belastingbedrag te verlagen. Toch moet je bedenken dat de IRS-aftrekbare kosten bestaan uit twee categorieën: persoonlijke uitgaven en zakelijke uitgaven voor het beheren en adverteren van het vakantiehuis. 

Als je resideert in Portugal moet je opletten om deze twee categorieën niet te verwarren. Zorg ervoor dat je de facturen voor je zakelijke uitgaven goed bijhoudt, liefst apart van je persoonlijke facturen. Zo heb je geen probleem om de juiste facturen voor te leggen om de aftrekbare kosten voor huisvesting, gezinsuitgaven en andere kosten te verantwoorden. 

Veelgestelde vragen van vakantieverhuurders

Wat betekent “voorlopige aftrekken” (deduções provisórias) op de documenten van de IRS?

Vakantieverhuurders vragen zich vaak af wat de term “voorlopige aftrekken” betekent in de context van IRS. Dit type aftrek verwijst naar een tijdelijke schatting van de aftrekbare uitgaven tot deze kunnen worden bevestigd en gevalideerd.

Krijg ik het bedrag van de voorlopige aftrekken terug?

Deze aftrekken vertegenwoordigen niet precies het bedrag dat je terugkrijgt. Pas na het indienen van de belastingaangifte weet je wat je moet betalen of terugkrijgt, aangezien de voorlopige aftrekken slechts een schatting van de aftrekbare kosten bieden. Je ontvangt alleen een terugbetaling als de werkelijke uitgaven gelijk zijn aan of hoger zijn dan de voorlopige aftrek voor het betreffende fiscale jaar.

Wat is het verschil tussen aftrekken van de belasting en voorlopige aftrekken?

Voorlopige aftrekken worden direct van de belasting afgetrokken en zijn voorafgaand aan de daadwerkelijke berekening van de IRS. Deze aftrekken omvatten onder meer uitgaven voor het beheer en onderhoud van de woning, diensten van derden, commissies van reserveringsplatforms, verzekeringen en andere. 

De aftrekken van de belasting zijn die uitgaven die pas na de berekening van de belasting worden opgevoerd en kunnen andere soorten kosten omvatten, zoals zorgkosten of eigendomslasten die direct verband houden met vakantieverhuur.

Wat kan ik opnemen in e-Fatura voor onroerend goed?

In e-Fatura kun je diverse kosten opvoeren, zoals huur, onderhoud en reparaties, apparatuur, servicekosten, verzekeringen, nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gas, communicatie) en belastingen, waaronder gemeentebelastingen (IMI).

Zijn advocatenkosten aftrekbaar bij IRS?

Advocatenkosten zijn alleen aftrekbaar in IRS voor lokaal vakantieverhuur als de juridische diensten direct verband houden met deze activiteit. Dit moet correct worden gedocumenteerd om de kosten aftrekbaar te maken in dit verband.

Kan ik zorgkosten opvoeren bij IRS?

Zorgkosten kunnen alleen bij IRS worden opgenomen als ze direct verband houden met de vakantieverhuur, zoals EHBO-kits of medische diensten die aan gasten zijn verleend tijdens hun verblijf. Deze kosten moeten gerechtvaardigd zijn om aftrekbaar te zijn.

En supermarktuitgaven?

Supermarktuitgaven kunnen doorgaans niet worden opgevoerd als kosten voor vakantieverhuur en worden meestal gerekend tot de persoonlijke kosten. Uitzonderingen zijn aankopen die direct verband houden met de verhuur, zoals voedingsmiddelen of schoonmaakmiddelen die voor gasten worden gebruikt. Dergelijke kosten kunnen worden opgenomen onder “andere kosten” in bijlage B van de IRS-aangifte.

Hoe maximaliseer je de fiscale aftrekken voor een betere financiële positie?

Bij Holidu weten we dat veel verhuurders zich afvragen hoe ze hun IRS-aftrekken kunnen maximaliseren om de belastingdruk te verlagen en hun financiële situatie te verbeteren. Daarom raden we aan:

• Bewaar alle facturen met het bijbehorende NIF en houd een gedetailleerde administratie van de uitgaven bij
• Overweeg directe en indirecte kosten die verband houden met het vakantieverhuur om deze aftrekbaar te maken
• Bekijk of je activiteit in aanmerking komt voor speciale belastingregelingen
• Investeer in aspecten die fiscale voordelen bieden en de waarde van het onroerend goed verhogen (bijvoorbeeld energie-efficiënte systemen)
• Schakel professionele hulp in voor het indienen van de uitgaven; een accountant kan je begeleiden om te voldoen aan alle vereisten en alle mogelijke kosten af te trekken

Publiceer jouw vakantiehuis op Holidu