Vakantieverhuur in Spanje: Verschillen tussen “Vivienda de Uso Turístico” en “Apartamento Turístico”

November 2024

Als je een vakantiehuis in Spanje wilt verhuren, komen daar heel wat wettelijke verplichtingen bij kijken. Misschien wist je al dat deze wetten verschillen per regio, maar was je je ook bewust dat ze verschillen per soort accommodatie? In Spanje bestaan er twee categorieën van tijdelijke accommodatie: de “viviendas de uso turístico” (VUT) en de “apartamentos turísticos” (AT). Hoewel beide dezelfde basisdienst aanbieden, zijn er belangrijke verschillen in de wettelijke tussen de twee, afhankelijk van de voorschriften van de regio waarin ze zich bevinden.

Over het algemeen bieden ATs meer diensten aan en zijn ze onderworpen aan strengere regelgeving, terwijl VUTs meestal flexibeler zijn qua locatie en andere huurvoorwaarden. Als je wilt beginnen met een vakantieverhuur in Spanje, dan is het belangrijk om al deze verschillen te weten. 

Wat is een Vivienda de Uso Turístico?

De VUTs behoren tot de categorie “residentiële woningen”. Deze woningen zijn populair onder gasten die op zoek zijn naar traditionele alternatieven. Ze kunnen verschillende types zijn:

• Huis
• Appartement
• Individuele kamer
• Chalet

De eigenaar of beheerder kan ze aanbieden via online platforms of makelaars. Bovendien worden ze meestal per dag of week verhuurd vanwege regels rond woonomgeving. Het is belangrijk om rekening te houden met de wetten en regels die per autonome gemeenschap in Spanje kunnen verschillen, omdat elke regio haar eigen regelgeving mag vaststellen voor dit type accommodatie. Toch zijn er aspecten die vaak in de meeste wetgevingen voorkomen.

In de meeste gevallen omvatten de vereisten het verkrijgen van een toeristenvergunning of registratie bij de bevoegde instantie van de autonome gemeenschap, waarbij men moet voldoen aan de verplichting rondom kwaliteit en veiligheid. Zo wordt de woning in geschikte staat gehouden voor toeristisch gebruik. Voldoen aan deze vereisten zal je helpen om je boetes en andere juridische problemen te vermijden.

Toon jouw accommodaties op Holidu

Wat is een Apartamento Turístico?

Een AT in Spanje is een populair type accommodatie voor reizigers die willen verblijven in een onafhankelijke ruimte met extra diensten. Over het algemeen moeten de volgende vereisten worden nageleefd:

• Verkrijgen van een toeristenvergunning.
• Registratie bij de bevoegde instantie.
• Voldoen aan kwaliteits- en veiligheidsnormen.
• Beschikken over noodzakelijke voorzieningen zoals:
  • Receptie
  • Schoonmaak
  • Infrastructuur in uitstekende staat.

Het is belangrijk om de decreten van de autonome gemeenschappen te bekijken, omdat sommige beperkingen hebben gesteld aan het aantal toegestane toeristische appartementen in bepaalde gebieden, om de leefomgeving van bewoners te waarborgen en natuurlijke of beschermde gebieden te behouden.

Verschillen tussen een Toeristisch Appartement en een Vakantiewoning

Zoals je hierboven hebt gelezen, lijken beide soorten accommodatie sterk op elkaar. Toch zijn er een aantal verschillen waar je rekening mee houdt. 

De verschillen tussen een toeristisch appartement en een vakantiewoning zijn:

Apartamento Turístico

• Speciaal bestemd voor toeristisch verblijf.
• Gelegen in gebouwen bestemd voor toerisme met een maximale verblijfsduur van 3 maanden.
• Biedt extra diensten zoals receptie, schoonmaak en bewaking.
• Strengere regulering en specifieke vereisten vastgesteld door lokale autoriteiten.
• Vereist specifieke vergunningen of registraties voor commerciële exploitatie.
• Regelmatige inspecties om te voldoen aan de regelgeving.
• Geklasseerd op basis van sleutels of sterren.

Vivienda de Uso Turístico

• Residentiële woning die voor korte periodes aan toeristen wordt verhuurd.
• Verblijfsduur korter dan 30 dagen; in sommige gemeenschappen maximaal 5 dagen.
• Hoeft niet in toeristisch gebouw te zijn.
• Grotere flexibiliteit qua locatie.
• In sommige autonome gemeenschappen is de regelgeving minder streng dan bij toeristische appartementen.
• Kan direct door de eigenaar worden verhuurd via vakantieverhuurplatforms of gespecialiseerde agentschappen.

De vereisten voor ATs zijn doorgaans strenger, omdat ze vergelijkbaar zijn met die van een hotel, terwijl VUTs meer flexibiliteit hebben in hun wettelijke vereisten.

Veelgestelde vragen over vakantieverhuur in Spanje

Mag je in een AT wonen?

Toeristische appartementen zijn exclusief voor toeristisch verblijf en worden niet beschouwd als permanente woningen. Permanent wonen in een toeristisch appartement als eigenaar of beheerder is dan ook niet toegestaan. Het appartement kan echter voor een langere periode worden bezet om de beschikbaarheid te waarborgen en het gebruik als permanente woning te voorkomen, wat de woonomgeving beschermt.

Als je van plan bent om permanent in je eigendom te wonen, moet je het gebruik van het appartement veranderen en aanpassen aan de regelgeving voor een permanente woning.

Mag je in een VUT wonen?

Ja, het is mogelijk om als eigenaar in een vakantiewoning te wonen, mits aan bepaalde vereisten wordt voldaan en de vastgestelde regels worden nageleefd. Houd er rekening mee dat sommige autonome gemeenschappen beperkingen hebben ingesteld op het gebruik van vakantiewoningen als permanente residentie.

Deze beperkingen kunnen onder andere vereisen:

• Specifieke vergunning of registratie.
• Voldoen aan veiligheids- en kwaliteitsvereisten.
• Beperkte verhuurperiode per jaar voor toeristisch gebruik.

Welke decreten en andere verplichtingen moeten worden nageleefd bij ATs

ATs vallen onder het Real Decreto 75/1997 van 24 januari, dat het juridische regime van controle van toeristische appartementen regelt. Het besluit stelt normen vast voor de oprichting, classificatie en exploitatie van appartementen in Spanje, met onder meer de volgende vereisten:

• Activiteitsvergunning: Verkregen via een aanvraag die moet voldoen aan de vereisten van de betreffende autonome gemeenschap.
• Diensten en voorzieningen: Minimale uitrusting zoals keuken, badkamer, geschikte meubels, warmwatervoorziening, bedden, enz.
• Capaciteit en oppervlakte: Voldoen aan minimale oppervlaktevereisten per persoon.
• Kwaliteits- en veiligheidsnormen: Brandveiligheid, elektrische en sanitaire veiligheid en eventueel klimaatregeling.
• Registratie: Elk toeristisch appartement moet geregistreerd zijn bij de bevoegde instantie van de autonome gemeenschap, met informatie over het pand en de eigenaar of beheerder.

Het proces voor de classificatie als AT

1. Naleving van vereisten: Je brengt je appartement volledig in orde volgens de vereisten die zijn vastgelegd door de nationale en regionale overheid, inclusief minimumnormen voor diensten en faciliteiten en maximale capaciteit.
2. Inspectie: De bevoegde instantie beoordeelt de geschiktheid van de faciliteiten, kwaliteit van meubels, naleving van veiligheidsnormen en kamerafmetingen.
3. Besluit en classificatie: Na een positieve inspectie wordt een vergunning verstrekt door de bevoegde autoriteiten, waarmee toestemming wordt verleend om als toeristische accommodatie te opereren.

Verplichtingen van beheerders of eigenaren

• Instandhouding van de faciliteiten: De voorzieningen moeten in goede staat blijven om de veiligheid en het comfort van gasten te garanderen.
• Informatie verstrekken aan gasten: Eigenaren moeten altijd correcte informatie geven over tarieven, diensten, huisregels en relevante informatie zoals gidsen naar ziekenhuizen, brandweer of politie.
• Registratieboek bijhouden: Het is nodig om naam, achternaam, nationaliteit en in- en uitcheckdata in een register op te nemen. Het register kan door de autoriteiten worden opgevraagd bij inspecties.

Rechten van de eigenaren

• Recht op tariefbepaling: Eigenaren mogen zelf hun tarieven vaststellen, mits ze geen misbruik maken.
• Recht op overeengekomen betaling: Eigenaren hebben recht op de overeengekomen betaling onder vooraf afgesproken voorwaarden.
• Recht op veiligheidsinspecties: Eigenaren mogen inspecties uitvoeren om te zorgen voor naleving van de regels en vereisten.

Minimale diensten en faciliteiten die moeten worden aangeboden

• Slaapkamers: Deze ruimtes moeten aparte kamers of afgebakende zones zijn voor rust en privacy van gasten.
• Badkamer: Het is verplicht om een complete en functionele badkamer te voorzien met toilet, douche of bad, wastafel en spiegel, inclusief warmwatervoorziening en handdoeken voor gasten.
• Ingerichte keuken: De keuken moet alle basisvoorzieningen hebben waaronder noodzakelijke keukengerei (borden, bestek, potten, pannen) en basisapparatuur zoals een koelkast en fornuis met gebruiksinstructies.
• Basisuitrusting: Een AT moet volledig bemeubeld zijn met meubilair zoals tafels, stoelen, kasten en banken. Ook schoonmaakmateriaal zoals een bezem en stofzuiger moet aanwezig zijn.
• Basisvoorzieningen: Elektriciteit, drinkwater, voldoende verlichting, verwarming in de winter en ventilatie in de zomer mogen niet ontbreken. Sommige regio’s verplichten ook de aanwezigheid van airconditioning. Daarnaast moet je ook voorzien in toegang tot internet en informatie over extra diensten in de buurt, zoals openbaar vervoer.

Regels voor publiciteit en commerciële exploitatie

Wanneer je een AT wilt adverteren, moet je publiciteit altijd waarheidsgetrouw en niet-misleidend zijn.

• Informatie zoals de classificatie van het appartement, registratienummer of vergunning moet worden vermeld.
• Het moet duidelijk worden aangegeven dat het een AT betreft, in overeenstemming met de regelgeving van de desbetreffende autonome gemeenschap.
• Het is verboden om valse of denigrerende uitspraken te doen over andere toeristische accommodaties.
• De bevoegde autoriteiten hebben de bevoegdheid om de publiciteit van toeristische appartementen te controleren.

Welke decreten moeten worden nageleefd bij VUTs?

De wetgeving voor VUTs in Spanje is op dit moment niet gecentraliseerd, en wordt enkel gereguleerd door verschillende decreten en voorschriften, afhankelijk van de autonome gemeenschap waarin ze zich bevinden. Elke regio kan haar eigen regelgeving en vereisten vaststellen binnen haar gebied. Hoewel er geen specifiek decreet is, zijn er enkele voorschriften en decreten die als referentie hebben gediend voor de regelgeving. Deze omvatten onder andere:

• Decreto 3/2022, 11 februari, voor vakantiewoningen op de Balearen.
• Decreto 75/2020, 4 augustus, voor vakantiewoningen in Catalonië.
• Decreto 92/2009, 3 juli, voor vakantiewoningen in de Comunidad Valenciana.
• Decreto 28/2016, 2 februari, voor vakantiewoningen in Andalusië.
• Decreto 28/2016, 2 februari, voor vakantiewoningen in de Comunidad de Madrid.

Toon jouw accommodaties op Holidu