Essentiële info voor verhuurders in Frankrijk: CFE en gemeentebelasting voor seizoensverhuur
Wat is het en hoe beïnvloedt het verhuurders van vakantieverblijven?
- Wat zijn de CFE en de taxe d’habitation
- Welke moet jij als eigenaar van vakantieverhuur betalen?
- Hoe worden deze belastingen berekend?
November 2024
Verhuur je een vakantiehuis in Frankrijk? Dan is het belangrijk dat je op de hoogte bent van alle wettelijke verplichtingen die daarbij komen kijken, zoals belastingen. Hier leggen we je alles uit over twee van de meest voorkomende belastingen in Frankrijk: de CFE en de gemeentebelasting.
Definities van de CFE en de gemeentebelasting
Wat is de CFE?
De CFE, ofwel de cotisation foncière des entreprises, werd in 2010 in Frankrijk ingevoerd ter vervanging van de bedrijfsbelasting. Deze hervorming had als doel het belastingstelsel voor bedrijven te moderniseren en beter af te stemmen op de hedendaagse economie.
De bedrijfsbelasting werd geheven op de huurwaarde van zowel roerende als onroerende goederen, maar werd vaak als oneerlijk beschouwd, vooral voor het MKB. De CFE daarentegen heeft alleen betrekking op de huurwaarde van de onroerende goederen die door bedrijven in het kader van hun beroepsactiviteit worden gebruikt.
De berekening van de CFE is gebaseerd op verschillende elementen:
- de huurwaarde van de onroerende goederen, ook wel CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises) genoemd, die door lokale overheden wordt vastgesteld en regelmatig wordt aangepast;
- het belastingtarief, bepaald door de CET (Contribution Économique Territoriale) die door de lokale autoriteiten wordt vastgesteld en toegepast op de netto huurwaarde van de onroerende goederen.
Wat is de gemeentebelasting?
De gemeentebelasting vindt zijn oorsprong in de revolutietijd, toen deze bekend stond als de “contribution mobilière” en werd geheven als rijksbelasting. Vanwege de lage opbrengst werd deze belasting in 1917 overgedragen aan de lokale overheden.
In 1959 kreeg de belasting officieel de naam taxe d’habitation, zoals we die vandaag kennen. Hoewel deze belasting vaak ter discussie stond, is ze in de loop der jaren aangepast aan de economische en sociaal-economische omstandigheden. De opbrengsten van deze belasting komen ten goede aan de lokale overheden en het bedrag verschilt per gemeente en per type woning.
Wie moet de CFE voor gemeubileerde verhuur en de gemeentebelasting voor seizoensverhuur betalen?
De CFE geldt voor iedereen die een zelfstandige beroepsactiviteit uitoefent in Frankrijk, ongeacht hun juridische status, belastingregime of activiteit:
- alle zelfstandige ondernemers;
- burgerlijke vennootschappen;
- SARL, SASU, SAS, etc.;
- vrije beroepen;
- ambachtslieden;
- handelaren.
De gemeentebelasting is sinds 1 januari 2023 alleen van toepassing op zogenoemde tweede woningen. Met andere woorden, niemand hoeft gemeentebelasting te betalen voor zijn hoofdverblijf. De belasting blijft echter wel van toepassing op tweede woningen en op gemeubileerde, leegstaande panden. In 2024 ben je gemeentebelasting verschuldigd in de volgende situaties:
- als je eigenaar bent van een tweede woning en bijgebouwen;
- als je eigenaar bent van gemeubileerde toeristische accommodatie en bijgebouwen;
- als je een gemeubileerde woning kosteloos bewoont.
Als jouw tweede woning echter voor langere termijn wordt verhuurd, is de gemeentebelasting in principe verschuldigd door de huurder.
Daarnaast moeten alle eigenaren van onroerend goed hun situatie registreren op het online portaal van de belastingdienst. Hierbij dient de status binnen de woning te worden vermeld en, als ze niet in de woning wonen, de identiteit van de huurders en de duur van het huurcontract.
De toepassing van de CFE en de gemeentebelasting op gemeubileerde vakantieverhuur van korte duur
Hoe werkt de gemeentebelasting voor vakantieverhuur van korte duur in Frankrijk in 2024?
Wie moet de gemeentebelasting betalen voor seizoensverhuur? In principe, als de woning op de eerste dag van het jaar wordt bewoond, door de eigenaar of door een huurder, is de eigenaar verplicht de belasting te betalen.
In gemeenten met een groot tekort aan huurwoningen en met veel tweede woningen, kunnen deze belastingen worden verhoogd.
De wet stelt dat de getroffen gemeenten zijn:
- gemeenten met meer dan 50.000 inwoners waar de vraag naar woningen het aanbod overtreft;
- gemeenten met een groot aantal onbewoonde tweede woningen, die de belasting op leegstaande woningen toepassen.
In landelijke revitalisatiezones (ZRR), oftewel plattelandsgebieden die aantrekkelijker willen worden, kunnen gemeentes toeristische verhuur onder voorwaarden vrijstellen van de gemeentebelasting.
Als je meerdere gemeubileerde vakantieverblijven van korte duur bezit, ontvang je in principe voor elk van deze woningen gemeentebelasting. Je kunt worden vrijgesteld van deze belasting als je kunt aantonen dat de woning het hele jaar door wordt verhuurd, bijvoorbeeld door het constant te adverteren via verhuurplatforms zoals Holidu, of door de verhuur over te dragen aan een conciërgedienst of makelaar met een verhuurvergunning. Vanaf het moment dat je een contract met een dergelijke dienst aangaat, verlies je het recht op persoonlijk gebruik van uw woning.
Hoe werkt de CFE voor kortetermijnverhuur in 2024?
Als de vakantiewoning het hele jaar door wordt verhuurd, wordt dit beschouwd als een zelfstandige beroepsactiviteit. Simpel gezegd, als de verhuur wordt gezien als een economische activiteit die inkomsten genereert, kan de eigenaar CFE verschuldigd zijn.
De CFE wordt berekend op basis van de huurwaarde van het onroerend goed dat voor deze economische activiteit wordt gebruikt en kan per gemeente verschillen. Voor gemeubileerde vakantieverhuur van korte duur wordt deze huurwaarde vastgesteld op basis van:
- de locatie;
- de grootte;
- de voorzieningen;
- het potentiële huurrendement.
Wanneer moet je geen CFE te betalen? In het eerste jaar waarin je een vakantiehuis of appartement verhuurt, krijg je een volledige vrijstelling van de CFE. Dit geldt ook voor personen met een niet-looninkomen onder de 5.000 euro.
In 2024 ligt de minimale CFE-bijdrage tussen 237 euro en 7.349 euro. Is het bedrag lager dan 3.000 euro, dan moet dit volledig vóór 15 december worden betaald. Is het bedrag hoger, dan betaal je halverwege juni 50% als aanbetaling en de rest op 15 december.
Zijn gemeubileerde vakantieverblijven van korte duur onderworpen aan beide belastingen? Een eigenaar van een gemeubileerd toeristisch verblijf dat kortdurend wordt verhuurd, kan niet zowel gemeentebelasting als CFE verschuldigd zijn. Afhankelijk van de situatie is slechts één van de twee belastingen van toepassing.
Kortom, als je minstens een deel van het jaar over de vakantiewoning beschikt, val je onder de gemeentebelasting. Als de tweede woning daarentegen het hele jaar door voor kortetermijnverhuur wordt aangeboden, ben je in principe CFE verschuldigd.