Wettelijke vereisten voor het beheer van vakantiehuizen in Spanje

December 2023

Spanje is het land met het op één na hoogste aantal vakantieverblijven na Frankrijk, volgens een rapport van Eurostat. Als je een huis hebt dat je wilt verhuren, moet je op de hoogte blijven van de wettelijke vereisten voor vakantieverhuur in Spanje om boetes te voorkomen.

Deze regels garanderen de kwaliteit van de accommodatie en beschermen zowel ondernemers als gasten. Deze decreten en wetten zijn in het leven geroepen om discrepanties te voorkomen en gelijkwaardige maatregelen in elke regio te garanderen. Daarnaast moet elke beheerder of eigenaar die gebruik maakt van platforms zoals Airbnb, Expedia, Tripadvisor of Homeway zijn accommodatie laten registreren in het Spaanse Toerismeregister met het bijbehorende licentienummer. 

In 2018 werd een Koninklijk Decreet aangenomen dat beheerders verplicht om een registratienummer te verkrijgen en te voldoen aan kwaliteits- en veiligheidsnormen. Ditzelfde decreet beperkt ook de duur van vakantiewoningenverhuur in verzadigde toeristische gebieden om ze een evenwicht te bewaren met de plaatselijke bewoners. Bovendien zijn er in sommige autonome gemeenschappen aanvullende regels, die strenger zijn als het pand in de buurt van beschermde natuurgebieden ligt.

De wettelijke regels voor vakantieverhuur in Spanje zijn veranderd door de opkomst van toeristische verhuurplatforms, en willen de kwaliteit en veiligheid van vakantieverhuur bevorderen om oplichting en overboeking te voorkomen.

Adverteer jouw vakantiehuis op Holidu

Welke instantie is verantwoordelijk voor het reguleren van vakantieverhuur?

Het beheer van vakantiewoningen in Spanje wordt geregeld en gecontroleerd door verschillende instanties die verschillen per regio en haar plaatselijke wetgeving. Enkele van de verantwoordelijke instanties zijn:

• Regionale Ministeries van Toerisme: in elke regio bestaat er een regionaal ministerie of directoraat-generaal Toerisme dat verantwoordelijk is voor de regulering van en het toezicht op vakantieverhuur. Zij zijn verantwoordelijk voor het uitgeven van vergunningen of het registreren van vakantiewoningen.
• Ministerie van Industrie, Handel en Toerisme: het ministerie van Industrie, Handel en Toerisme is bevoegd voor de regulering en promotie van het toerisme in Spanje. De meeste regels worden beheerd door elke regio, maar dit bureau stelt de algemene richtlijnen vast en coördineert acties op nationaal niveau.
• Gemeenten: zij hebben de taak om specifieke vereisten vast te stellen, zoals het voldoen aan de verantwoordelijkheidsverklaring. Afhankelijk van de gedelegeerde functies kunnen ze ook inspecties van accommodaties uitvoeren om te controleren of ze voldoen aan de vereisten, en kunnen ze toeristische vergunningen goedkeuren.
• Autonome bureaus voor toerisme:sommige regio’s hebben bureaus voor promotie en beheer van toerisme. Deze houden zich vooral bezig met toezicht op en advies aan eigenaars van vakantiewoningen.

Vakantiewoningen in Spanje: Wetten en besluiten die deze reguleren

Wet stedelijke huurcontracten (LAU)

Deze wet is voornamelijk verantwoordelijk voor het reguleren van huurovereenkomsten in stedelijke gebieden, maar het stelt ook specifieke bepalingen op voor toeristische woningen. De vereisten zijn onder andere:

• Duur: dit moet een korte periode zijn die is overeengekomen tussen de eigenaar en de gast (dagen of weken). 
• Tarieven en wijze van betaling: de eigenaar heeft het recht om het tarief per dag aan te geven en de wijze van betaling wordt tussen de partijen overeengekomen, hetzij vooraf, hetzij contractueel.
• Borg: het bedrag van de borg hangt af van de autonome gemeenschap waar de woning zich bevindt en staat in sommige gevallen gelijk aan de huurprijs voor een maand.
• Verplichtingen: de LAU bepaalt dat de woning in optimale staat moet worden gehouden en dat de gast goed zorg moet dragen voor de inboedel tijdens het verblijf.

Algemene wet inzake toerisme (Wet 13/2011, van 27 mei)

Het is verplicht om te voldoen aan deze wet, die bepaalt dat alle eigendommen voor toeristische doeleinden moeten worden geregistreerd in het Toeristische Register van de betreffende Autonome Gemeenschap of regio.

Met betrekking tot vakantieverhuur vallen de volgende aspecten op:

• Woningen met toeristische doeleinden: deze woningen worden ondersteund door toeristische aanbodkanalen en worden regelmatig verhuurd voor accommodatiedoeleinden.
• Registratie van toeristische woningen: alle woningen met toeristische doeleinden moeten worden geregistreerd in het Toerismeregister van de regio waar ze zich bevinden voordat ze met hun activiteiten beginnen. 
• Minimumvereisten: alle woningen voor toeristisch gebruik in Spanje moeten voldoen aan de minimale bewoonbaarheids- en kwaliteitseisen die zijn vastgesteld.
• Verplichtingen: eigenaars/beheerders moeten zich altijd houden aan de huidige regelgeving en correcte informatie geven over de kenmerken van het pand.
• Sancties: afhankelijk van de ernst van de overtreding voor het niet naleven van wettelijke vereisten, worden boetes of sancties opgelegd.

Besluit toeristenwoningen (DVT)

Alle Autonome Gemeenschappen hebben verordeningen en volgen een specifieke regelgeving om toeristische accommodatie te reguleren. De decreten en wetten die voor elk van hen van kracht zijn, zijn:

• Balearen: Wet 6/2017 van 31 juli 2017
• Valenciaanse Gemeenschap: Decreet 10/2021 van 22 januari
• Autonome Gemeenschap Asturië: Besluit 48/2016 van 10 augustus 2016
• Autonome gemeenschap Cantabrië: Decreet 225/2019 van 28 november 2019
• Autonome gemeenschap Catalonië: Decreet 75/2020 van 20 augustus 2020
• Autonome gemeenschap La Rioja: Decreet 10/2017 van 17 maart 2017
• Regio Murcia: Besluit nr. 256/2019 van 10 oktober 2019
• Autonome gemeenschap Aragón: Decreet 1/2023, van 11 januari
• Autonome Gemeenschap Galicië: Besluit 12/2017 van 26 januari 2017
• Autonome gemeenschap Castilla y León: Besluit 3/2017, van 16 februari
• Autonome gemeenschap Castilla-La Mancha: Decreet 36/2018 van 29 mei 2018
• Autonome gemeenschap Andalusië: Decreet 28/2016, 2 februari 2016
• Provincie Navarra: Decreto Foral 230/2011, van 26 oktober 2011
• Baskenland: Decreet 101/2018 van 3 juli 2018
• Canarische Eilanden: Besluit 113/2015 van 22 mei 2015
• Autonome gemeenschap Extremadura: Wet 2/2011 van 31 januari 2011
• Madrid: Besluit 79/2014, 10 juli 2014

Het is belangrijk om de wettelijke regels van de regio waar je vakantiehuis zich bevindt te kennen. Daarnaast moet je rekening houden met de gemeentelijke vereisten, aangezien er in Spanje specifieke vereisten kunnen zijn die aanvullende documenten vereisen of beperkingen opleggen.

Belangrijkste plaatselijke regelgeving in Catalonië, Balearen, Madrid, Valenciaanse Gemeenschap, Andalusië en Asturië

De lokale regelgeving voor vakantieverhuur in Spanje kan verschillen tussen de verschillende autonome gemeenschappen en gemeenten.

Catalonië

Deze autonome gemeenschap stelt haar regelgeving vast onder Decreet 159/2012: eigenaars moeten hun toeristenvergunning verkrijgen via een reeks stappen, de accommodatie moet voldoen aan kwaliteits- en bewoonbaarheidsvereisten met een maximum van 31 opeenvolgende dagen. Andere aspecten van de regelgeving zijn:

• Toeristische accommodaties moeten voldoen aan veiligheidsnormen en moeten kwaliteitsmeubilair aanbieden. 
• De hygiëne van de installatie is essentieel, net als de airconditioning. 
• Gasten moeten worden geïnformeerd over het bestaan van de toeristenbelasting, die afhankelijk is van de categorie en classificatie van de accommodatie.
• Alle reclamemedia moeten waarheidsgetrouwe informatie bevatten over de verhuur- en promotiediensten.

Balearen

In deze regio wordt de Wet Toerisme van de Balearen toegepast, zoals vastgelegd in Decreet 6/2017, van 31 juli. De regels zijn streng, omdat ze duurzaam toerisme en zorg voor de natuurgebieden van de eilanden willen bevorderen.

• De wet stelt een limiet vast voor het aantal woningen voor toeristisch gebruik die in verzadigde zones op de markt worden gebracht.
• Er bestaat een verbod op het creëren van nieuwe toeristische locaties in bepaalde gebieden. 
• Er zijn beperkingen op het op de markt brengen van woningen die niet voldoen aan de wettelijke vereisten.
• Verificatie en controle van het aanbod van toeristische accommodatie op verhuurplatformen om ervoor te zorgen dat de wettelijke vereisten worden nageleefd.

Madrid

In de stad Madrid vormen het Decreet 79/2014 van 10 juli 2014 en het speciale plan voor de regulering van het gebruik van accommodaties (PERUH) samen de specifieke regelgeving om toeristische verhuur te reguleren. Hierin staan de vereisten voor het verkrijgen van een vergunning voor toeristische activiteiten, het beperken van de leegstand en het naleven van veiligheids- en locatiebeperkingen. Er zijn ook andere juridische aspecten waarmee rekening moet worden gehouden:

• Het is belangrijk om de benodigde documentatie mee naar de gemeenteraad van Madrid nemen.
• De inboedel van de toeristische woning moet in uitstekende staat worden gehouden.
• De gemeente is verantwoordelijk voor het uitvoeren van inspecties om illegale verhuur te voorkomen.
• Als de toeristische accommodatie niet voldoet aan de voorschriften, kunnen er sancties worden opgelegd.

Valenciaanse Gemeenschap

Het Decreet 10/2021, van 22 januari, regelt toeristische accommodatiediensten en hun classificatie met de voorziening van aangeboden faciliteiten. Van de vastgestelde voorschriften vallen de volgende op:

• Alle woningen voor toeristisch gebruik moeten een bord en classificatie aan de buitenkant van de woning hebben.
• Elke eigenaar moet een toeristenvergunning hebben.
• De huur moet gedekt zijn door een aansprakelijkheidsverzekering.
• Ze moeten voldoen aan kwaliteits- en veiligheidseisen.
• Elke woning moet een uitstekende zonering hebben die de totale oppervlakte van de kamer aangeeft.

Andalusië

Alle woningen voor toeristisch gebruik in Andalusië moeten voldoen aan de voorschriften van Decreet 28/2016, terwijl toeristische appartementen vallen onder Decreet 194/2010. Enkele aspecten waaraan momenteel moet worden voldaan zijn:

• Strenge regels voor toegankelijkheid en minimale afmetingen van woningen.
• In minder gereguleerde gebieden voeren gemeenten inspecties uit en geven ze vergunningen af.
• Alle woningen en appartementen moeten geregistreerd staan in het Andalusische Toeristische Register.
• Technische en veiligheidsnormen moeten worden nageleefd.
• De eigenaars moeten de adequaatheid van de faciliteiten garanderen en de gasten moeten zich houden aan de regels van samenleven met respect voor het eigendom.
• Eigenaars zijn verplicht om waarheidsgetrouwe informatie te verstrekken over de kenmerken van de woning.

Asturië

Vakantiewoningen in Asturië moeten voldoen aan de voorschriften van Decreet 48/2016, van 10 augustus, dat de voorschriften van Wet 29/1994, van 24 november, hervormde. Hierin staat onder andere:

• Alle toeristische bemiddelingsbedrijven, reisbureaus, verhuurbeheerders, verhuurders en andere beheerders moeten een toeristische vergunning hebben om een vakantiewoning aan te bieden via virtuele kanalen zoals websites, marktplaatsen of elk ander kanaal dat de verhuur van accommodatie op het grondgebied mogelijk maakt.
• De minimumuitrusting die bij de verhuur inbegrepen moet zijn, is als volgt:
  • Afvoer van afvalwater.
  • Drinkwatervoorziening.
  • Openbare afvalophaaldienst door de gemeente.
  • Verwarming.
  • EHBO-doos en brandblusser.
  • Telefoongids voor gasten met nummers voor brandweer, politiebureaus, ziekenhuizen en meer.
  • Slaapkamers moeten daglicht hebben en ten minste één bed met een minimale breedte van 0,8 en een minimale breedte van 1,35 meter.
  • De keuken en slaapkamers moeten uitkijken op de patio of naar buiten.
• Bij het inchecken moeten de gegevens van de gast worden gecontroleerd en de vastgestelde tarieven voor aanvullende diensten worden doorgegeven.

Wat gebeurt er als de autonome gemeenschap, gemeente of regio geen specifieke regelgeving heeft?

In deze gevallen wordt de stedelijke huurwet (LAU) toegepast, die bestaat uit:

• De eigenaar verhuurt tijdelijk de hele flat of kamers aan de gast. 
• Alle accommodaties moeten in uitstekende hygiënische en veilige staat verkeren voor onmiddellijk gebruik door toeristen.
• De verhuur kan worden gepromoot via websites, marktplaatsen of andere geverifieerde marketingmedia.
• De minimale looptijd van contracten is 3 jaar, maar er kan een akkoord worden afgesloten met de gast.
• Renovatie van het pand is mogelijk met voorafgaande kennisgeving van de gast.
• De eigenaar is verantwoordelijk voor alle kosten van de woning, zoals renovaties of schade.
• Er is een prijslijst, die alleen door de eigenaar kan worden gewijzigd.

Wat zijn de gevolgen van illegaal verhuren in Spanje?

De straffen voor het illegaal verhuren van een toeristische woning kunnen verschillende administratieve en juridische kwesties omvatten. 

• Sluiting en stillegging: In ernstige gevallen van overtreding kan de bevoegde instantie de sluiting en stillegging van de toeristische accommodatie bevelen. 
• Administratieve sancties: De autoriteiten kunnen administratieve sancties opleggen, waaronder aanzienlijke financiële boetes die variëren afhankelijk van de regelgeving van elke autonome gemeenschap.
• Wettelijke aansprakelijkheid: De illegale huisbaas kan wettelijk aansprakelijk worden gesteld voor schade die aan huurders of derden wordt toegebracht, wat civiele vorderingen met zich meebrengt.

Adverteer jouw vakantiehuis op Holidu