Stand van zaken van vakantieverhuur in Spanje en toekomstverwachtingen

December 2023

Lodgify heeft een marktonderzoek uitgevoerd naar de boeking van vakantieverhuur gedurende het eerste semester van 2023. De studie bekeek meer dan 100.000 boekingen. Dit onderzoek behandelt de evolutie van tarieven, boekingskanalen, verblijfsduur, bezettingsgraden en de tijdigheid van boekingen.

Volgens het Spaanse Nationale Instituut voor de Statistiek werden in mei 2023 meer dan 8 miljoen internationale toeristen geregistreerd in Spanje, wat een stijging van 17% betekent in vergelijking met mei 2022. Bovendien bezochten in de eerste vijf maanden van 2023 meer dan 29,2 miljoen mensen het land. Ondanks deze groei blijft er een daling van 0,4% ten opzichte van dezelfde periode in 2019, als gevolg van de COVID-19-pandemie en de impact ervan op de sector.

In dit artikel bieden we een uitgebreid overzicht van de huidige dynamiek en vooruitzichten van vakantieverhuur in Spanje. We bekijken de huidige situatie en werpen een blik op de toekomst door te analyseren:

• De evolutie van tarieven in de vakantieverhuur
• De belangrijkste boekingskanalen
• Voorkeuren bij het kiezen van accommodaties
• Bezettingsgraden en toekomstperspectieven
• Andere factoren

Adverteer jouw vakantiehuis op Holidu

Het herstel van de toeristische sector

Na de opheffing van alle beperkingen op internationale mobiliteit als gevolg van de pandemie, wijzen de toeristische indicatoren in Spanje op een herstel, volgens een rapport van de Banco de España. Hoewel het toerisme nog niet de niveaus van 2019 heeft bereikt, zijn de inkomsten teruggekeerd naar het niveau van voor de crisis en verbetert het internationale toeristische aanbod dankzij een heropleving van het aantal bezoekers.

De sector in Spanje heeft tarieven met 7% zien stijgen, volgens het INE, terwijl de duur van het verblijf van toeristen verkort is. Gastheren behalen meer rendement bij directe boekingen.  Het directe boekingssysteem laat toe om bijvoorbeeld een verblijf van 180 euro per nacht aan te bieden, terwijl de gemiddelde prijs via online platforms zoals Booking, TripAdvisor of Airbnb varieert rondom 140 euro. Als gevolg hiervan is er een daling van de bezettingsgraad waargenomen, die is gedaald van 55,66% in 2022 tot 54,32% in 2023.

Dit heeft ook geleid tot een daling van 7% in de bezetting van vakantiewoningen aan de kust van Spanje. In augustus 2022 was de bezettingsgraad 90,9%, terwijl het dit jaar 84,3% is. Toch blijven de kusten van Málaga, Mallorca en Menorca de belangrijkste vakantiebestemmingen met de hoogste bezetting in vakantiewoningen.

Evolutie van tarieven in vakantieverhuur

De tarieven voor vakantieverhuur zijn gestegen, met name in het laagseizoen, wat heeft geleid tot een hogere winstgevendheid bij directe boekingen. Maar omdat de gemiddelde verblijfsduur is gedaald ten opzichte van vorig jaar, is ook de bezettingsgraad licht gedaald. Ondanks deze veranderingen wordt verwacht dat de vakantieverhuur in het land een zeer positief einde van het jaar zal kennen, dankzij de groei in het aantal internationale toeristen.

De evolutie van de tarieven kan als volgt worden begrepen:

• Tariefstijging: volgens het Lodgify-onderzoek is er een stijging van 3,5% in de gemiddelde dagtarief (ADR) van accommodaties vergeleken met 2022, vooral tijdens het laagseizoen.
• Meer winst bij directe boekingen: directe boekingen leveren gastheren gemiddeld 179 euro per nacht op, wat 33% hoger is dan boekingen via online platforms.
• Daling van de bezettingsgraad: de bezettingsgraad is dit jaar met 2,5% afgenomen in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In 2022 bedroeg de bezettingsgraad 55,66%, terwijl deze in 2023 54,32% is.
• Kortere verblijfsduur: er wordt verwacht dat de gemiddelde verblijfsduur in vakantieverhuur dit jaar licht zal afnemen, tot 4,96 dagen, in vergelijking met een gemiddelde van 5,31 dagen in 2022.
• Verandering in vraag: de tariefstijging heeft gasten ertoe aangezet de duur van hun verblijf te verkorten, wat gastheren in staat stelt hun boekingsagenda’s te vullen. Dit heeft echter geleid tot een daling van de gemiddelde bezettingsgraad. Desondanks wordt de impact van deze verandering nog steeds als positief beschouwd in de sector.

Factoren die van invloed zijn op huurprijzen

Het is ook belangrijk om rekening te houden met de factoren die van invloed zijn op de kosten van verhuur. Zij variëren afhankelijk van:

• Toenemende vraag: de vraag blijft groeien vanwege de hoge kosten van woningaankopen. Dit stelt eigenaren in staat om hogere prijzen vast te stellen.
• 2% limiet op huurverhogingen bij herverhuur: dit voorkomt dat eigenaren de prijzen sterk verhogen bij hernieuwing van huurovereenkomsten.
• Hoge prijzen in hoofdsteden: 2023 begon met hoge huurprijzen, vooral in grote steden zoals Valencia, Barcelona, Málaga en Alicante, waar de prijzen de inflatie hebben overtroffen.
• Gebrek aan aanbod op de huurmarkt: het tekort aan huurwoningen in steden als Palma de Mallorca, Barcelona, Málaga en Madrid overtreft 40%. Dit is te wijten aan de grote vraag en overheidsmaatregelen die de prijzen beperken en onzekerheid in de sector veroorzaken.
• Tijdelijke Huur Modus: tijdelijke verhuur is met 200% gestegen in het afgelopen jaar. Deze modus maakt het mogelijk om rendement te behalen zonder de beschikbaarheid van de woning op lange termijn te verliezen.

Deze gecombineerde factoren dragen bij aan de huidige dynamiek van de huurmarkt in Spanje in 2023, die gekenmerkt wordt door stijgende prijzen en een groeiende vraag als gevolg van de moeilijke vastgoedmarkt.

Voorspellingen van tarieven voor de toekomst

De markttarieven van vakantieverhuur worden beïnvloed door verschillende factoren. Om hun gedrag te voorspellen, moeten we rekening houden met de volgende elementen:

• Groei van de vakantieverhuursector: het aantal internationale toeristenbezoeken heeft de niveaus van 2019 overschreden, met een historisch record.
• Seizoensgebondenheidsvermindering van tarieven: de trend wijst op een afname van seizoensgebondenheid van tarieven, met prijsstijgingen tijdens het laagseizoen. Dit kan een strategie zijn om de inkomsten gedurende het hele jaar te handhaven.
• Bezettingsgraad en verblijfsduur: de verblijfsduur lijkt korter te zijn dan in voorgaande jaren.
• Impact van het accommodatietype: vrijstaande huizen, zoals villa’s of landhuizen, kennen een grotere prijsstijging tijdens de zomer in vergelijking met appartementen of hostels, wat wijst op een grotere seizoensgebondenheid van dit soort eigendommen.
• Directe boekingen vs. OTAs: directe boekingen via de website van de accommodatie genereren meer inkomsten voor de eigenaren in vergelijking met boekingen via online boekingsplatforms (OTAs), zoals Holidu of Rentalia.
• Tijdige boeking: er is een toename geweest van boekingen met een reserveringstermijn van meer dan 3 maanden in de eerste maanden van het jaar, mogelijk als gevolg van de aanhoudende onzekerheid in verband met de pandemie en andere wereldwijde factoren. Last-minute boekingen (minder dan 21 dagen vooraf) blijven gebruikelijk tijdens het hoogseizoen.
• Invloed van de verblijfsduur op de tijdige boeking: kortere verblijven worden meestal met minder voorafgaande kennisgeving geboekt, terwijl langere verblijven ruim van tevoren worden gepland.

Samengevat, de vakantieverhuursector in Spanje blijft in 2023 een goede prestatie leveren, met stabiele tarieven, zij het met een stijging tijdens het laagseizoen. De bezettingsgraad en de verblijfsduur variëren, maar de zomermaanden worden nog steeds als sterk beschouwd.

Het belang van directe boekingen

Hoe beïnvloeden directe boekingen de ADR?

Directe boekingen hebben een zeer positieve invloed op het gemiddelde dagtarief (ADR) van vakantieverhuur in Spanje. In vergelijking met boekingen via online platforms (OTAs) genereerden directe boekingen via de website van de gastheer aanzienlijk meer inkomsten.

• De cijfers ondersteunen deze bewering: het gemiddelde ADR tussen januari 2022 en juni 2023 voor boekingen via OTAs bedroeg 134,56 euro, terwijl directe boekingen via de website van de gastheer een gemiddelde van 179,08 euro genereerden, wat neerkomt op een stijging van 33%.

Deze gegevens ondersteunen de trend in de hotelsector om de voordelen van directe boekingen te benadrukken. Een gepersonaliseerde vakantieverhuurwebsite die directe boekingen aanbrengt kan dus een rendabele investering zijn, zeker omdat zo’n websites lage kosten hebben (vanaf 10 euro per maand).

Websites voor vakantieverhuurplatforms

Online boekingsplatforms heeft de manier waarop reizigers accommodatie vinden volledig veranderd, met een breed scala aan opties over de hele wereld. Deze platforms hebben niet alleen de sector getransformeerd, maar ook de toegang van eigenaren tot de toerismemarkt gedemocratiseerd, die traditioneel werd gedomineerd door hotels.

In de Spaanse toerismesector in 2023 worden vakantieverhuurboekingen verdeeld over verschillende kanalen. Hoewel Airbnb een pionier was in de vakantieverhuurrevolutie, steekt Booking.com erbovenuit als marktleider in boekingen in het land, met een aandeel van 39% van het totaal, terwijl Airbnb 32% heeft. Desalniettemin worden platforms die Channel Manager-services aanbieden, zoals Holidu, steeds populairder. Zij stellen gastheren in staat om hun accommodaties op verschillende kanalen te vermelden, terwijl ze op één plek worden beheerd, wat veel tijd bespaart.

Verrassend genoeg behoort het derde grootste segment van boekingen tot de directe boekingen, met 28% van het totaal. Dit geeft aan dat eigenaars en gastheren steeds vaker kiezen voor directe boekingen van gasten, waarbij ze de commissies vermijden die de platforms meestal in rekening brengen, die meestal rond de 15% liggen. Deze verschuiving weerspiegelt een trend om alternatieven te zoeken om inkomsten te maximaliseren en de kosten van vakantieverhuur te verlagen.

In ons magazinegedeelte vind je gedetailleerde informatie over deze platforms en de meest populaire voor vakantieverhuur in 2023.

Invloed van het accommodatietype

In het debat over investeren in een huis of een appartement voor vakantieverhuur, willen we de volgende belangrijke punten onder aandacht brengen:

• Keuze van accommodatie: bij het overwegen van de investering in vakantieverhuur moet je beslissen tussen een huis of een appartement.
• Verschil in tarieven: Statistieken tonen aan dat vrijstaande huizen voor vakantieverhuur een ADR (gemiddelde dagelijkse tarief) hebben dat 60,48% hoger is dan appartementen.
• Aankoopprijzen: Bij het analyseren van gegevens van Tinsa en Mitma over nieuw gebouwde woningen in Spanje blijkt dat de aankoopprijs van een vrijstaand huis 65,15% hoger is dan die van een vergelijkbaar appartement.
• Seizoensgebondenheid van ADR: Vrijstaande huizen ervaren een aanzienlijke stijging in ADR tijdens de zomermaanden in vergelijking met appartementen. Reizigers hebben namelijk een voorkeur voor vakantiewoningen met tuin en zwembad in het hoogseizoen.
• Voorkeuren van de gastheer: De keuze tussen een huis en een appartement hangt af van de specifieke situatie en voorkeuren van de gastheer. Sommigen zoeken een stabiele inkomstenstroom gedurende het hele jaar, terwijl anderen bereid zijn om schommelingen te accepteren als dat betekent dat ze meer winst maken in het hoogseizoen.
• Economische overwegingen: Als je geen eigenaar bent van een vrijstaand huis en er een moet kopen, is de prijs meestal ongeveer 65% hoger dan die van een appartement, hoewel dit gecompenseerd kan worden met een hoger rendement.

De keuze tussen een huis en een appartement voor toeristische verhuur hangt af van factoren zoals persoonlijke voorkeuren en financiële doelen. Het is essentieel om nauwkeurige winstberekeningen te maken met de juiste tools voordat je een beslissing neemt.

Is de verblijfsduur belangrijk?

Ondanks de stijging van de gemiddelde tarieven rijzen er vragen over of we in Spanje echt verrijking ervaren. Als gevolg van deze tarievenstijging is er tot nu toe in dit jaar een lichte daling in de bezettingsgraad waargenomen, met een gemiddelde daling van 2,5% tot juni. Toch is er geen reden tot bezorgdheid, omdat dit wordt beschouwd als een natuurlijke aanpassing tijdens het post-Covid-tijdperk en in een context van wereldwijde economische afkoeling. Bovendien moeten we niet vergeten dat de maanden juli en augustus nog voor ons liggen, historisch gezien de sterkste maanden wat betreft bezettingsgraad in Spanje.

Laten we nu meer details onderzoeken over de verblijfsduur en hoe dit van invloed kan zijn op de markt voor vakantieverhuur.

Bezettingsgraad

• De bezettingsgraad is licht gedaald.
• In maart was deze daling het meest opvallend, met een daling van ongeveer 60% in 2022 (57,52%) naar ongeveer 50% in 2023 (53,25%).
• Deze afname wordt beschouwd als een natuurlijke aanpassing na de post-Covid-euforie en in een context van wereldwijde economische afkoeling.

Verblijfsduur

• De meeste gastheren geven de voorkeur aan langere verblijven, meestal van 30 dagen of minder, vanwege minder in- en uitchecken.
• Een gemiddelde verblijfsduur van 4,96 dagen wordt geprojecteerd, iets lager dan de 5,31 dagen van 2022.
• De verdeling van reserveringen laat zien dat verblijven van gemiddelde duur (4-7 dagen) en lange duur (+8 dagen) tijdens de zomerperiode gebruikelijker zijn.
• Tijdens Pasen ervaren verblijven van 4 tot 7 dagen een aanzienlijke groei.

Verblijfsduur per accommodatiecategorie

• Luxe accommodaties hebben doorgaans kortere verblijven, met 18% van de verblijven van 1 tot 3 dagen en 11% van de verblijven van meer dan een week.
• In de premiumcategorie vertegenwoordigen langere verblijven (8 dagen of langer) 25% van de reserveringen.
• Het verhogen van het minimumverblijf tot een week kan gunstig zijn voor premium accommodaties.

Verblijfsduur per reserveringskanaal

• Reserveringen van meer dan 8 dagen worden voornamelijk (53%) gemaakt via de website van de accommodatie zelf (directe reserveringen).
• Directe reserveringen zijn vrij van commissies, wat ze aantrekkelijk maakt voor accommodaties die hun bedrijfsmodel willen baseren op langere verblijven.

Hieruit kunnen we concluderen dat de bezettingsgraad in 2023 licht is gedaald, maar naar verwachting in de nabije toekomst zal stijgen.

Reserveringsvooruitzichten

Tijdens de maanden januari en februari van 2023 is er een opvallende verschuiving opgetreden in de reserveringsvooruitzichten voor vakantieverhuur in Spanje. In vergelijking met het voorgaande jaar werd ongeveer 50% van de reserveringen meer dan 3 maanden voor het verblijf gemaakt, een aanzienlijke stijging in vergelijking met de 32% van 2022. Deze ongebruikelijke toename kan worden toegeschreven aan de aanhoudende onzekerheid veroorzaakt door de COVID-19-pandemie en andere factoren, zoals het conflict in Oekraïne. Bovendien vertegenwoordigen reserveringen minder dan 21 dagen voor het verblijf ongeveer 40% van het totaal, met een piek die zich uitstrekt van juni tot november.

De vooruitzichten voor reserveringen hebben ook invloed op:

• De gemiddelde verblijfsduur.
• Reserveringen met minder dan 20 dagen vooruit zijn meestal voor korte verblijven (minder dan 4 dagen), wat als impulsieve aankopen kan worden beschouwd.

Aan de andere kant duren veel reserveringen die meer dan 3 maanden voor het verblijf geboekt worden ongeveer 8 dagen of langer, wat handig kan zijn voor het plannen van promotiestrategieën zoals Google-advertentiecampagnes.

Belangrijkste bestemmingen voor internationale bezoekers

Volgens een rapport van het Instituto Nacional de Estadística zijn de meest bezochte bestemmingen dit jaar als volgt:

• De Balearen positioneren zich als de belangrijkste bestemming voor toeristen in mei, met 21,9% van het totaal. Ze hebben een toename van 10,2% gezien in het aantal toeristen, met Duitsland (31,3%) en het Verenigd Koninkrijk (29,0%) als belangrijkste herkomstlanden.
• Catalonië volgt de Balearen op de voet met 21,8%. Catalonië heeft een stijging van 21,7% gezien in het aantal toeristen, met bijna 1,8 miljoen bezoekers, waarbij Frankrijk (21,9%) en de Verenigde Staten (11,0%) de belangrijkste bronnen van bezoekers zijn.
• Andalusië staat op de derde plaats als belangrijkste bestemmingsgemeenschap met 14,7% en meer dan 1,2 miljoen toeristen (een stijging van 16,5%). Deze wordt aangevoerd door het Verenigd Koninkrijk (25,5%) en Frankrijk (11,4%).
• Andere gemeenschappen zien ook stijgingen, zoals 26,3% in de Valenciaanse Gemeenschap, 23,3% in Madrid en 9,7% in de Canarische Eilanden.

In de eerste vijf maanden van 2023 zijn Catalonië, de Canarische Eilanden en Andalusië de belangrijkste bestemmingen voor toeristen, met aanzienlijke stijgingen in vergelijking met 2022.

Adverteer jouw vakantiehuis op Holidu